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樓市2019半年報,回暖難續之下的“新庫存”隱憂

2019年以來,房地產市場一城一策逐步落地,熱點城市被頻頻點名,為市場過熱苗頭敲響警鐘。新周期推演至今,當前房地產市場又發生了哪些變化?

  機構最新研究報告指出,今年一季度新房市場回暖、二手房市場底部向上、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下,市場回暖并未持續,2019年上半年呈現明顯的前高后低特征。

  當下市場仍處于嚴格調控下,需求難以釋放,后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨新庫存問題。貝殼研究院首席分析師許小樂表示。

市場前高后低

  2019年樓市牽動著開發商的心,更牽動著購房者的心。開年后,樓市熱度持續演化,全國70城房價上漲,部分城市土拍大熱。

  多城樓市在上半年走出底部。貝殼研究院數據顯示,上半年重點14城(北京、上海、深圳、大連、天津、濟南、青島、南京、武漢、西安、長沙、成都、重慶、杭州)二手房市場大幅調整后,需求開始釋放,同比微增3%,環比則增加52.3%,從底部走出。

  隨著成交回暖、預期改善,重點城市二手房成交均價止跌上揚,14城中10城房價環比上漲,與去年四季度低點比,成都漲幅最大為7.2%。西安、青島今年以來均價保持平穩,而武漢及長沙則累計下跌4.8%5.6%

  上半年,重點城市二手房市場在部分地區一季度行政調控放松、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下,從底部回暖。許小樂認為,這種回暖表現為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。

  但好景難留。二季度在政策收緊、預期轉變背景下,回暖并未持續。2019年上半年市場呈現明顯的前高后低特征。

  分水嶺出現在3月份。一季度市場回暖后,部分城市出現價格上漲過快現象,引致住建部點名,部分城市收緊調控。在此情況下新房市場在短暫回暖后再次走向下滑。

  從全國來看,今年前5月,新建商品住宅銷售面積同比小幅下滑0.7%5月單月銷售面積同比下降3.9%

  分城市看,到5月已有超一半城市銷售套數出現下降。一線四城北京和上海4~5月分別累計下滑14.5%12.9%,廣州5月銷售環比下降20.1%32個二線城市5月銷售套數下降2.6%60個三四線城市5月銷售套數環比下降13.2%

  之所以出現這種冷熱更替,貝殼研究院認為,市場回落與節后季節性影響消退、需求疲軟有關。其次,住建部、銀保監會及央行就房地產調控及房地產金融風險發聲,使得市場預期走弱,入市延緩。

  另外容易被忽視的因素是,市場向改善板塊輪動受阻帶動成交量下滑。重點14城中有8城二套房認定標準為認房又認貸,該標準使得換房者面臨極大的首付壓力,從而釋放節奏放緩。

  新房成交回落,土拍市場熱情也有所減退。隨著開發商資金難題有所緩解,3月小陽春下土地市場火熱。但融資監管趨嚴下,5300城土地成交回升速度減緩,土地溢價率下降4.8個點。

  更明顯的拐點出現在開發投資端。20191~5月,全國房地產開發投資46075億元,同比增長11.2%,增速比1~4月回落0.7個百分點。

  “前期開發商投資熱情高漲與資金渠道寬裕有關,隨著住建部對市場升溫城市約談,開發商融資渠道收窄,資金支持力度減弱。貝殼研究院指出。

下半年警惕新庫存

  可預見的未來,許小樂稱,宏觀經濟壓力下政策不能,房地產防風險下政策不能一城一策將是下半年及更長時間的政策基調。

  下半年市場的支撐點在于,重點城市二手房成交雖降,但需求仍在。貝殼找房交易數據顯示,二季度重點城市新增客源及帶看客戶量并未明顯下滑,且新增客房比近期呈現上升趨勢。

  “但這股力量不能支撐房價大幅向上。貝殼研究院認為,認房認貸政策下換房需求的杠桿被極大壓縮,不存在大幅向上動力,是下半年大主題也是市場面常態。

  許小樂提醒,當下市場仍處于嚴格調控下,需求難以釋放,后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨新庫存問題。

  實際上,一季度二手房市場季節性復蘇后便開始向下,多數城市二手房市場降溫,伴隨而來的是房源庫存的走高。

  在貝殼研究院監測的29個重點城市中,有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月,13個城市月末庫存環比持續增加4個月,7個城市月末庫存環比持續增加5個月,庫存下降的城市僅有上海和蘇州。

  此外,調控高壓下,部分地區新房庫存開始走高。北京、青島、武漢、廈門、福州和寧波今年5月新房庫存房源量分別同比增長61.7%37%40.3%31.6%53.5%171.7%

  以北京為例,限價問題凸顯,新房同質化嚴重,截至612日整體去化率僅31.9%。在限競房集中供應的大興(限競房供應套數占全市32.7%),其庫存房源高企,成為13區之首。

  更顯著的風險存在于三四線城市。2019年,三四線棚改目標下調到285萬套,相比2018年的580萬套下降一半。在財政部發布的計劃中,大多數地區及省份2019年棚改目標套數較2018年下降,其中山東、山西與河南降幅全部超過70%

  對于新開工棚改項目,政府需以發行地方政府債券方式(棚改專項債)為主進行融資,這意味著棚改資金吃緊,棚改下降將難以避免。

  華泰證券曾測算,2018年棚改貨幣化推動的銷售套數占總成交的比例達12.6%在棚改開工套數減少及貨幣化比例降低的情況下,三四線后期成交支撐將明顯不足,市場面臨下降風險。貝殼研究院認為。

第一財經 孫夢凡2019-06-26

 
 

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