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十城房價走緩 寒冬過后回暖跡象漸現

受到市場期望變化及自住買家和投資客相互制約的影響,國內住宅市場一直徘徊在過熱和約束之間,國內住宅房地產市場的發展方向長期以來一直受到政策法規的指引,這些政策往往以穩定性為重點,防止價格快速上漲或下跌。同時住宅作為民生基礎,政府往往會優先考慮自住需求而非投資需求,在房地產調控方面,政策往往落在限購、限貸和限售這三方面。日前,第一太平戴維斯公布《中國住宅報告》,選取了國內最具代表性的10座城市,包括4個一線城市(北京、上海、廣州、深圳)以及6個二線城市(成都、南京、武漢、杭州、天津、重慶),對近幾年的住宅市場進行了價格跟蹤。

  北京上海深圳

  一線城市上漲最快

  從政策干預力度來看,北京作為中央政府所在地,加之一直以來高企的房價令其成為全國調控最嚴的城市之一;重慶則因為長久以來較為充足的供應,成為10座城市中調控力度最輕的城市。

  2008年至2018年,這10城物業平均價值增長了幾乎兩倍,深圳、北京和上海住宅價格屬于增長最快的第一梯隊。事實上,從絕大多數數據提供方來看,這三座城市的指標都要顯著高于其他城市。總體而言,完善的市場監管機制、廣泛的需求基礎以及充滿活力的經濟實力及商業表現,都在不斷推升這三座城市的住宅價格增長。其中,深圳作為大灣區的中心城市之一,長期以來受惠于香港輻射作用、稅收優惠和經濟特區地位的加持,已經成長為中國住宅價值最高的城市。北京作為國家權力中心及富豪聚集地,其住宅價格及供應是中國受監管最為嚴格的城市,住宅價格也一直保持在高位。上海作為國際金融貿易中心,發展活力蒸蒸日上。隨著商務活動向多中心擴散,一批高品質的全新住宅項目也陸續出現,帶動非高端住宅的整體品質得到提升,而這迅速在價格上得到反映。面對兇猛的價格漲勢,政府在近年來采取了嚴格的調控政策。盡管增幅受限,強勁的需求仍然支撐著上海的住宅價格。

天津南京武漢

  二線城市漲勢放緩

  20142017年之間,天津、南京和武漢的住宅價格一直保持良好的增長勢頭。而在2018年中,受到政府對房價快速增長及投機行為的打壓,天津及武漢的住宅價格進入了下行通道。在投機行為受到壓制的同時,這三個城市原生的吸引力仍然會為其住宅市場注入新的動力。天津近年來受到了東北部經濟增長放緩的負面影響,但其獨特的地理位置,仍舊承接著首都外溢的需求。南京作為中國最富裕省份之一江蘇省的省會,擁有豐厚的教育資源,每年都輸送一大批優秀畢業生進入職場,2018年住宅價格保持了上漲勢頭。武漢作為華中地區重鎮,一直以來都是固定資產投資所青睞的城市。但近年來過快的擴張建設使得其增長稍顯乏力。

  20172018年間,廣州、成都、重慶和杭州這四座城市住宅價格開始加速增長。這四座城市在現階段的性價比及上行潛力對購房投資都極具吸引力。廣州作為省會城市,在商辦和住宅的活力都要略遜于深圳。2018年,廣州加入人才爭奪大戰,通過一系列利好政策加碼來吸引企業及員工入駐,一部分受到深圳過高價格影響的企業也重燃了對廣州的興趣,人才與企業的涌入在近年來推升了廣州的住宅價格。

  進擊的二線城市

  動力十足

  2016年下半年開始,成都住宅價格開始迅速上漲,進入2017年,受房地產市場政策調控影響,住宅價格漲勢收窄,市場逐步趨穩。2018年,成都推出人才吸引政策,城市建設也開始向打造宜居及可負擔城市的目標邁進。重慶在過去兩年中是10座城市中住宅價格漲幅最高的城市,物業平均價格上漲了近80%。但其相對較低的價格基數,使得它在十大城市中仍然是價格最低的城市。作為中國四個直轄市中面積最大的城市,重慶將繼續受益于其3100萬的龐大常住人口,增長動力強勁。

  杭州是中國住宅價格最貴的二線城市之一。相對高昂的價格看似增長空間有限,然而作為阿里巴巴總部所在地,杭州政府有志于打造中國硅谷。若計劃最終落實,杭州或也將與舊金山灣區的帕羅奧多一般,成為高科技產業云集的科技之城。

  2018年中國住宅市場受到了前所未有的嚴厲調控;同時2018年也是住宅市場極具變化的一年。經過大半年的寒冬,國內住宅銷售市場在2019年初有了回暖跡象,其中一、二線城市尤為明顯。資金受限的開發商放慢投資節奏,并采取多項舉措加快資金回流。在被動承受傳統渠道限制的同時,他們開始主動尋求多元化的融資渠道。

來源:證券時報 陳英2019-05-27

 
 

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